Waardering bij vruchtgebruikconstructies

Vruchtgebruikconstructies ontstaan vaak doordat uw vennootschap het vruchtgebruik op een pand koopt terwijl u als bestuurder de naakte eigendom koopt (zgn. gesplitste aankoop van een pand). Een correcte waardering van het vruchtgebruik is van groot belang.

Waardering bij vruchtgebruikconstructies

1. Algemeen – boekhoudkundige verwerking

De kosten in verband met het vruchtgebruik van een beroepsmatig aangewend actiefbestanddeel zijn in beginsel aftrekbare kosten.

2. Niet-aanvaarding kosten van vruchtgebruik als beroepskost

Wanneer een vennootschap het vruchtgebruik van een onroerend goed aankoopt van de bedrijfsleider, om vervolgens dit onroerend goed ter beschikking te stellen van diezelfde bedrijfsleider, gaat de Administratie soms over tot het verwerpen van de kosten van het vruchtgebruik op grond van artikel 49 WIB 92 omdat deze kosten geen verband houden met het maatschappelijk doel of niet zijn gedaan om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

3. Waardering vruchtgebruik – naakte eigendom

3.1. Vruchtgebruik: geactualiseerde waarde van toekomstige vruchten

3.1.1. Nettohuurwaarde

3.1.1.1. Principe

Het WIB 92 bevat geen specifieke waarderingsregels met betrekking tot het vruchtgebruik. Inzake directe belastingen moet het vruchtgebruik gewaardeerd worden op basis van de economische waarde ervan. De Administratie kan daarvoor geen verplichte waarderingsmethode opleggen.

Overeenkomstig het KB ter uitvoering van het Wetboek van vennootschappen moeten waarderingen voldoen aan de eisen van voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.

Voor de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik moet worden uitgegaan van de economische waarde van dit zakelijk recht. Vruchtgebruik lijkt economisch gezien sterk op een vooruitbetaalde huur: vandaar dat de waardering vertrekt van een vooruitbetaalde huur, aangepast met correcties in min en plus voor de verschillen tussen vruchtgebruik en huur.

Er moet rekening worden gehouden met de te verwachten zuivere en geactualiseerde opbrengsten van het vruchtgebruik (de huuropbrengsten, waarvan de geraamde kosten moeten worden afgetrokken, die de vruchtgebruiker zal moeten betalen). Deze netto baten dienen dan geactualiseerd te worden tegen een redelijke intrestvoet.

De Administratie heeft ten behoeve van haar ambtenaren een controlemodel uitgebracht (controlemodel P360206140049 xx.01.2014, ‘aanvang van het vruchtgebruik’, niet gepubliceerd).

De DVB heeft op haar website een ‘ontwerp’ van rulingaanvraag inzake vruchtgebruikconstructies met vennootschappen gepubliceerd (BUYSSE, C., ‘Rulingcommissie spreekt zich opnieuw uit over waardering “vruchtgebruik”‘, Fiscoloog 2016, nr. 1479, p. 8).

Welke brutohuurwaarde? – beroepsmatige versus particulier verhuur

Stel dat een vennootschap het vruchtgebruik van een pand verwerft. Voorheen werd het pand door de vorige eigenaar verhuurd aan een natuurlijke persoon. Er was een huurprijs van 100 + een schadevergoeding van 50 voorzien indien de natuurlijke persoon het pand beroepsmatig zou aanwenden. De vraag is of de huurwaarde van het pand (in hoofde van de vennootschap, met het oog op het vaststellen van de waarde van het vruchtgebruik) 100 is of 150.

Naar verluidt wordt binnen de Administratie overlegd of, bij de vaststelling van de huurwaarde, er rekening mag worden gehouden met het feit dat er beroepsmatig dan wel privé wordt verhuurd (Imposto nieuwsbrief juli – augustus 2014 van 26.09.2014).

O.i. moet worden geredeneerd vanuit het standpunt van de vennootschap. Een vennootschap zal een brutohuur vragen in functie van haar aanslagregime; en dat laatste (vennootschapsbelasting 33% + roerende voorheffing 25 of 15%) sluit eerder aan bij de taxatie van beroepshuur in de personenbelasting (50%) dan bij de taxatie van private huur in de personenbelasting (geïndexeerd ki × 1,4).

Tenlasteneming van kosten door huurder

Het conventioneel voorzien dat de huurder de onderhoudskosten en de kosten van de grote herstellingen draagt, is een argument om de waarde van het vruchtgebruik hoger in te schatten (bv. Gent 06.06.2017, 2015/AR/3365, besproken door VAN CROMBRUGGE, S., ‘Waardering vruchtgebruik’, Fiscoloog 2017, nr. 1544, p. 13).

Wettelijke omschrijving levenslang vruchtgebruik artikel 745sexies, § 3, BW

In het Burgerlijk Wetboek is een methode ingeschreven om een levenslang vruchtgebruik te waarderen. Onduidelijk is of deze methode ook bruikbaar is voor de waardering van tijdelijk vruchtgebruik.

Voor meer verwijzen we naar artikel 745sexies, § 3 BW, zoals ingevoegd door de Wet van 22.05.2014 – BS 13.06.2014.

Zie ook MEEUWSSEN, P. en LAURIJSSEN, J., ‘Nieuwe wettelijke waarderingsregels voor omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot’, Fisc. Act. 2014/29.

Vernieuwd burgerlijk recht brengt geen wijziging

De hervorming van het burgerlijk recht door de Wet van 04.02.2020 (BS 17.03.2020; inwerkingtreding 01.09.2021) brengt geen wijziging met zich mee wat betreft de waardering (zie bv. DONEA, M.-P., ‘Les impacts fiscaux de la réforme civile du droit des biens’, Ephec, 14.10.2020, dia 44).

Forfaitair vastgestelde inkomsten

Met betrekking tot de vraag of forfaitair geraamde inkomsten bruikbaar zijn voor de waardering vaneen vruchtgebruik, zie de gids Vennootschapsbelasting, 3.9.8. Forfaitaire inkomstenraming niet/wel bruikbaar (artikel 18, KB/WIB 92, ‘forfaits’, …).

3.1.1.2. Waarde vruchtgebruik hoger dan huurwaarde? – gebruikerspremie

Volgens sommigen moet er rekening worden gehouden met een opwaardering van het recht van vruchtgebruik omdat het vruchtgebruik een hogere waarde heeft dan de huur.

Dit wordt ook weleens een ‘gebruikerspremie’ genoemd, wat een waardevertaling is van het feit dat een vruchtgebruiker uiteindelijk meer (zakelijke) rechten heeft dan een huurder (bv. SANDRA, J., LAMOTE, S., ‘Verwerving vastgoed: de waardering van vruchtgebruik anno 2016’, Imposto nieuwsbrief 07.12.2016).

De vruchtgebruiker beschikt inderdaad over een zakelijk recht. Hij kan dit recht theoretisch verkopen, overdragen op een andere wijze, hypothekeren en verpanden.

Daartegenover staat dat de lasten die het vruchtgebruik bezwaren, behoudens andersluidende overeenkomst, ook uitgebreider zijn dan die welke rusten op een huurder. Zo is de vruchtgebruiker gehouden alle kosten te maken die noodzakelijk zijn om het vruchtgebruikelijk goed te bewaren en te onderhouden, in tegenstelling tot de huurder die in de regel alleen gehouden is tot de huurherstellingen of het gewone onderhoud. Daarnaast is de vruchtgebruiker verplicht alle periodieke lasten te dragen, zoals de onroerende voorheffing en de rioolbelasting. Ten slotte kan het illiquide karakter van het vruchtgebruik net zo goed een nadeel als een voordeel zijn.

In het algemeen wordt dan ook aangenomen dat de voordelen worden tenietgedaan door de nadelen, en dat er bij de waardering van het vruchtgebruik kan worden uitgegaan van de huurwaarde (zie bv. Rb. Leuven 13.05.2016, 15/326/A, aangehaald in VAN CROMBRUGGE, S. ‘Vruchtgebruikconstructie en voordeel van alle aard: hoe waarderen?’, Fiscoloog 2016, nr. 1485, p. 8).

3.1.1.3. Raming van de kosten

Wat betreft de bepaling van de netto-inkomsten kan volgens de rechtsleer, rekening houdend met de lasten die een huurder moet dragen, een herleiding van het brutobedrag tot 75 à 90% als normaal worden beschouwd.

Daarnaast moet mogelijk ook een ‘leegstandsrisico’ worden toegepast, althans in de mate dit aan de orde kan zijn. Dit zal enkel het geval zijn als het de bedoeling is dat het vastgoed wordt verhuurd. Als de vruchtgebruiker het vastgoed zelf betrekt, is er uiteraard geen leegstandsrisico te vertalen. In de praktijk wordt een forfait tussen 5 en 8% waargenomen (SANDRA, J., LAMOTE, S., ‘Verwerving vastgoed: de waardering van vruchtgebruik anno 2016’, Imposto nieuwsbrief 07.12.2016).

In de praktijk moet daarbij natuurlijk met een veelheid aan factoren rekening worden gehouden: de bepalingen van de akte, de nieuwheid of oudheid van het (gebouwd) onroerend goed, de verhuurbaarheid, eventuele vergelijkingspunten, kadastraal inkomen, ondernemingsrisico’s, enz.

3.1.2. Indexering inflatie

De nettohuurprijs moet worden ‘geïndexeerd’ (doorgaans rekening houdend met de gemiddelde indexatievoet van de laatste 10 jaar) en ‘gecumuleerd’ over de duur van het vruchtgebruik (bv. Voorafgaande beslissing nr. 900.432 van 27.04.2010).

Voor meer, zie hierna, ‘Rulingpraktijk’.

3.1.3. Rentevoet

Vervolgens moet in de waardebepaling van het vruchtgebruik ook rekening worden gehouden met het feit dat de vruchtgebruiker zijn gecumuleerde prijs vooruitbetaalt. Met andere woorden, de vruchtgebruiker kan zijn fondsen ondertussen niet investeren in iets anders en daarop een rendement behalen. Het gaat met andere woorden om een ‘decote’ voor het feit dat de vruchtgebruiker alles vooruitbetaalt.

Voor meer, zie hierna, ‘Rulingpraktijk’.

3.1.4. Bewijslast

Met betrekking tot de bewijslast inzake de waardering van het vruchtgebruik kan worden opgemerkt dat (Rb. Antwerpen 17.10.2016, 15/3995/A, bevestigd door Antwerpen 11.09.2018, 2017/AR/248):

·        de werkelijke waarde niet wordt bepaald bij overeenkomst;

·        de loutere stelling dat de Administratie moet bewijzen dat een bij overeenkomst vastgestelde waardering niet correct is, berust op een misvatting van het recht;

·        een waarderingsmethode met onderbouwing vanuit op zijn minst betrachting van objectivering door vergelijkingspunten en parameters, moet worden bijgetreden als meer de realiteit benaderend dan een waardering bij overeenkomst.

3.1.5. Rulingpraktijk – van formule-Ruysseveldt naar formule-Verheyden

3.1.5.1. Algemeen

Gelet op het feit dat met onderstaande feitelijke en juridische elementen werd rekening gehouden, kan worden besloten dat de waarde van het tijdelijk vruchtgebruik op correcte wijze is bepaald (Voorafgaande beslissing nr. 2010.339 d.d. 28.09.2010).

Bij de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik op het onroerend goed werd door aanvragers met de volgende elementen rekening gehouden:

1.      een huuropbrengst op basis van een werkelijk afgesloten huurovereenkomst;

2.     de onroerende voorheffing die wordt doorgerekend aan de huurder;

3.     de kosten in verband met de gedwongen mede-eigendom die worden doorgerekend aan de huurder;

4.     de kost betreffende de brandverzekering – eigenaar;

5.     de rentelasten betreffende de verwerving van het vruchtgebruik;

6.     een leegstandrisico betreffende het onroerend goed dat wordt verhuurd

7.      het feit dat er geen belangrijke verbouwingswerken in de zin van de artikelen 605 en 606 BW meer gepland zijn die ten laste van de vruchtgebruiker worden gelegd.

Op grond van de gemaakte berekening werd de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed opgesplitst in een tijdelijk vruchtgebruik voor een periode van 19 jaar ten name van de bvba X met een procentuele waarde van 48% en de naakte eigendom ten name van de heer en mevrouw Y en Z met een procentuele waarde van 52%.

In een andere ruling werd bij de waardering van het vruchtgebruik met de volgende elementen rekening gehouden (Voorafgaande beslissing nr. 2012.011 van 10.07.2012):

·        een brutohuurwaarde die overeenstemt met de geschatte huurwaarde op basis van een schattingsverslag voor het gedeelte van het onroerend goed dat wordt aangewend voor de uitbating van de praktijk en de werkelijke huurprijs uit een bestaande huurovereenkomst voor het gedeelte van het onroerend goed dat zal worden verhuurd;

·        jaarlijkse onderhoudskosten geraamd op 8% van de brutohuurwaarde;

·        onroerende voorheffing en brandverzekering voor het werkelijk verschuldigde bedrag;

·        een leegstandrisico van 1% voor het gedeelte van het onroerend goed dat wordt aangewend voor de uitbating van de praktijk en 8% voor het gedeelte van het onroerend goed dat zal worden verhuurd;

·        een objectief bepaalde actualisatierente:

·        wat betreft het gedeelte van het onroerend goed dat de vennootschap-vruchtgebruiker voor haar activiteit van de uitbating van een praktijk aanwendt op basis van de OLO over de duur van het tijdelijk vruchtgebruik;

·        wat betreft het gedeelte van het onroerend goed dat de vennootschap-vruchtgebruiker zal verhuren op basis van een rendement van zeven procent;

·        een objectief bepaalde inflatieverwachting.

3.1.5.2. Aangepaste verdeling kosten op einde looptijd

Om de onafhankelijkheid van de beide partijen te beklemtonen voorziet het contract in de voormelde ruling dat in de laatste vijf jaren van de looptijd van het contract de kosten die eigen zijn aan de vruchtgebruiker, toch al door de naakte eigenaar mee zullen worden gedragen, proportioneel in functie van de waarde van de naakte eigendom ten opzichte van de totale waarde van het onroerend goed op dat moment. Dat heeft tot gevolg dat die kosten hoofdzakelijk door de naakte eigenaar zullen worden gedragen.

3.1.5.3. Formule-Ruysseveldt – Jaumain

De waardering van het vruchtgebruik kan worden uitgedrukt door de volgende formule (de methode-’Ruysseveldt’):

W = (H/(r - i)) × (1 - (1 + I/1 + r)n)

Waarbij:

·        W = geactualiseerde waarde van het tijdelijk vruchtgebruik;

·        H = jaarlijkse nettohuuropbrengst;

·        n = duur van het vruchtgebruik in jaren;

·        r = financieel rendement voor een duur n;

·        i = verwachte inflatievoet voor de duur n.

In een ruling wordt voor het financiële rendement de rentevoet van lineaire obligaties op 25 jaar verhoogd met 1% in aanmerking genomen, en voor de bepaling van de verwachte inflatievoet de gemiddelde inflatie van de laatste tien jaar (Voorafgaande beslissing nr. 900.432 d.d. 27.04.2010).

In een ruling wordt de formule aanvaard gebruikt door het berekeningsprogramma van professor Christian Jaumain ten behoeve van notarissen, magistraten en advocaten (adres website http://www.christian-jaumain.be). Op de site wordt gesproken van ‘kapitalisatie van vruchtgebruik’ (Voorafgaande beslissing nr. 2014.006 d.d. 28.01.2014).

3.1.5.4. Actualisatievoet – rentevoet

3.1.5.4.1. Aanvankelijke OLO met toeslag … (formule-Ruysseveldt)

In een ruling wordt de rentevoet van lineaire obligaties op 25 jaar, verhoogd met 1%, in aanmerking genomen, en voor de bepaling van de inflatievoet de gemiddelde inflatie van de laatste tien jaar (Voorafgaande beslissing nr. 900.432 d.d. 27.04.2010).

3.1.5.4.2. … over de vaste rentevoet van 4% (formule-Verheyden)

Bij de waardering van het vruchtgebruik volgens de methode-Verheyden berekent men de waarde van het vruchtgebruik door de te verwachten niet-geïndexeerde nettohuur te actualiseren tegen een vaste rentevoet van 4%.

De formule-Verheyden is verwoord in VERHEYDEN, K., ‘Waardebepaling van vruchtgebruik op onroerende goederen’, AFT 2011.3, 18).

Deze vaste rentevoet wordt verantwoord door de ervaring dat een rentevoet van 4% de elementen ‘financieel rendement’ en ‘inflatie’ kan opvangen.

Voor een kritiek op de formule-Verheyden, zie SALENS, PH., ‘VE = BE + VG bis’, Fisc. Act. 2016/30, p. 7-9.

Voor voorbeelden waarin deze kapitalisatiemethode werd gehanteerd maar op zich niet aan de beoordeling van de rechtbank werd voorgelegd (en dus ook niet werd goed- of afgekeurd), zie Rb. Leuven 10.06.2016, 15/357/A; zie ook Rb. Leuven 27.07.2016, 15/453/A besproken in Fiscale Koerier, 2016/13, p. 750-754; BUYSSE, C., ‘Waardering vruchtgebruik’, Fiscoloog 2016, nr. 1490, p. 10; NEMERY de BELLEVAUX, J.-P., ‘Usufruit et nue-propriété, une voie sans abus’, Fiscale Koerier, 2019/1-2-3, feesteditie.

3.1.5.4.3. … later reëel rendement in hoofde van investeerder

3.1.5.4.3.1. Administratief standpunt

Door de lage rentevoet is de Administratie van mening dat de OLO met toeslag niet langer aanvaardbaar is als maatstaf voor het financieel rendement voor de investering van de vruchtgebruiker, maar dat de actualisatievoet gebaseerd moet zijn op het ‘nettohuurrendement’ (nettohuuropbrengst per jaar gedeeld door de waarde van de volle eigendom) (zie de toelichting opgenomen in het model van ontwerpaanvraag inzake vruchtgebruik onder de rubriek ‘een prefiling indienen’ op de site www.ruling.be; deze modelaanvraag en commentaar is verschenen in juni 2016).

Wanneer bijvoorbeeld de nettohuurwaarde gelijk is aan 20.000 per jaar en de waarde van de volle eigendom is gelijk aan 400.000, dan is de actualisatievoet gelijk aan 5%.

De formule gaat dan als volgt: (huurwaarde/actualisatievoet) × (1 - (1/(1 + actualisatievoet)duur vruchtgebruik)).

Voor rulings, zie Voorafgaande beslissing nr. 2016.106 van 05.04.2016 en Voorafgaande beslissing nr. 2016.141 van 12.04.2016.

3.1.5.4.3.2. Rechtsleer

Voor een bespreking van deze wijziging van visie door de DVB, zie:

·        MESSIAEN, R., ‘Nieuwe waarderingsmethode voor vruchtgebruik van rulingdienst: De visie van de toekomst of een brug te ver?’, Fisc. Act. 2016/23, p. 1-5. De auteur is duidelijk voorstander van de vernieuwing van het administratieve standpunt;

·        BUYSSE, C., ‘Rulingcommissie spreekt zich opnieuw uit over waardering ‘vruchtgebruik’’, Fiscoloog 2016, nr. 1479, p. 8;

·        SALENS, Ph., ‘De waardering van onroerende zakelijke rechten (her)bekeken door een fiscale bril’, Notarieel en Fiscaal Maandblad, 2016, 4, 102-127;

·        SALENS, PH., ‘VE = BE + VG bis’, Fisc. Act. 2016/30, p. 7-9;

·        X, Fiscale Koerier, 2016/13, p. 750-754.

De vraag is of de redenering van de fiscus ter zake wel correct is.

Sommigen zijn van mening dat dit niet het geval is. Het gaat er immers om dat de vruchtgebruiker met eigen middelen vooruitbetaalt en daardoor zijn fondsen niet op een andere wijze financieel kan laten renderen. Het is dat (financieel) verlies dat ingecalculeerd wordt in de waardering. In die zin is een normaal rendement (in concreto per investeerder te beoordelen) op financiële middelen het meest voor de hand liggend als parameter bij het bepalen van de decote (SANDRA, J., LAMOTE, S., ‘Verwerving vastgoed: de waardering van vruchtgebruik anno 2016’, Imposto nieuwsbrief 07.12.2016).

3.1.5.4.3.3. Rechtspraak

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – actualisatievoet – cf. nettohuurrendement

Er is gevonnist dat de actualisatievoet kan worden bepaald aan de hand van het nettohuurrendement van het onroerend goed, te berekenen door de nettohuurwaarde op jaarbasis van het onroerend goed te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed (Rb. Leuven 27.07.2016, 15/453/A besproken in Fiscale Koerier, 2016/13, p. 750-754; BUYSSE, C., ‘Waardering vruchtgebruik’, Fiscoloog 2016, nr. 1490, p. 10; NEMERY de BELLEVAUX, J.-P., ‘Usufruit et nue-propriété, une voie sans abus’, Fiscale Koerier, 2019/1-2-3, feesteditie; vonnis bevestigd door Brussel, 07.06.2022, 2017/AF/91, besproken door MESSIAEN, R., ‘Waardering vruchtgebruik: Brussels hof predikt ‘balans in waardering’? Fisc.Act. 2023/17, p. 6-11).

In dezelfde zin, Rb. Aarlen 26.04.2017, 17/105/A, Fiscale Koerier 2017/09, p. 655-658.

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – actualisatievoet – cf. nettohuurrendement

In dezelfde zin, Rb. Gent 29.06.2017, 15/2857/A. In casu wordt het nettohuurrendement bepaald als zijnde het brutohuurrendement onder aftrek van 13% kosten gedeeld door de aankoopprijs van het onroerend goed zoals vermeld in de notariële akte. De rechtbank is van mening dat, als men er bij de bepaling van de huurwaarde van uitgaat dat het nettohuurrendement van het appartement 2,6% bedraagt, het onredelijk is om voor de actualisatie van deze verwachte nettohuurinkomsten een rentevoet van 4,59% te gebruiken.

3.1.6. Verband waardering naakte eigendom

Zie hierna, waardering naakte eigendom.

3.1.7. Bijzonderheid in geval van casco-oplevering

Bij een casco-oplevering duurt het een tijd vooraleer de vruchtgebruiker kan genieten van de vruchten. Het is dan ook normaal dat deze periode in mindering wordt gebracht van de looptijd van het vruchtgebruik bij de waardering daarvan (zie bv. Rb. Brugge 01.06.2015, 14/1435/A).

3.1.8. Quid notariële kosten en registratierechten – transactiekosten?

3.1.8.1. Probleemstelling

In de praktijk rijst de vraag of de berekende theoretische waarde van het vruchtgebruik moet worden gecorrigeerd om rekening te houden met de door de vruchtgebruiker betaalde registratierechten.

Eerst en vooral is het belangrijk om te weten waarmee de theoretisch berekende waarde van het vruchtgebruik wordt vergeleken: is de door de vennootschap geboekte waarde gelijk aan de waarde zonder registratierechten (in dit geval werden deze onmiddellijk in kosten opgenomen of geactiveerd en onmiddellijk voor 100% afgeschreven), of werden deze mee geactiveerd en afgeschreven aan het ritme van het vruchtgebruik zelf?

Ons lijkt het gebruikelijk dat de theoretische waarde zonder rekening te houden met registratierechten wordt vergeleken met de boekwaarde bij de vennootschap-vruchtgebruiker zonder registratierechten.

Enkel wanneer de vruchtgebruiker het onroerend goed zal verhuren aan een derde (dus niet ter beschikking stellen aan de bedrijfsleider of zelf aanwenden), lijkt het verdedigbaar de theoretische waarde van het vruchtgebruik te corrigeren met de registratierechten (of bij de geboekte waarde bij de vennootschap de registratierechten bij te tellen). We zitten dan immers in een verhaal van zuivere belegging, waarbij het normaal is dat de investeerder de volledig betaalde prijs voor het vruchtgebruik, inclusief de betaalde registratierechten, in rekening neemt en wil terugverdienen met de ontvangen huurgelden.

3.1.8.2. Rechtsleer

RUYSSEVELDT is van mening dat, om tot de verkoopwaarde van het vruchtgebruik van het onroerend goed te komen, volgens de methode Ruysseveldt-Janssens de transactiekosten (notariële kosten + registratierechten) en de eventuele verbouwingskosten in mindering moeten worden gebracht (RUYSSEVELDT, J. en JANSSENS, Ph., ‘De waardering van het tijdelijke vruchtgebruik, anders bekeken …’, Not. Fisc. M., 1999, p. 110, randnummer 34).

Zie ook BRUNEEL, D., ‘Voordelen van alle aard bij erfpacht, opstal en vruchtgebruik’, TFR 2017, 6, randnummer 12.

3.1.8.3. Rechtspraak

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – correctie voor transactiekosten – factor 1,1

Er is gevonnist dat, om tot de verkoopwaarde van het vruchtgebruik van het onroerend goed te komen, volgens de methode Ruysseveldt-Janssens, de transactiekosten (notariële kosten + registratierechten) en de eventuele verbouwingskosten in mindering moeten worden gebracht (onder verwijzing naar RUYSSEVELDT, J. en JANSSENS, P., ‘De waardering van het tijdelijke vruchtgebruik, anders bekeken …’, Not. Fisc. M., 1999, p. 110, randnummer 34). In casu wordt de waarde van het vruchtgebruik gecorrigeerd met de factor 1,1, en wordt vervolgens pro rata berekend welk deel van de transactiekosten door respectievelijk de vennootschap en de naakte eigenaar moeten worden toegerekend (Antwerpen 06.02.2018, 2016/AR/1503).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – omdeling vruchtgebruiker – naakte eigenaar

Er is gevonnist dat het feit dat met de transactiekosten geen rekening dient te worden gehouden bij het bepalen van de waarde van het vruchtgebruik, niet impliceert dat hiermee geen rekening kan worden gehouden bij het bepalen van het voordeel van alle aard dat aan de zaakvoerders-blote eigenaars werd toegekend. Zoals ook blijkt uit de door de BP aangehaalde rechtsleer en overtuigingsstukken, dienen de transactiekosten die het deel van de vennootschap-vruchtgebruiker te boven gaan als een voordeel van alle aard in hoofde van de zaakvoerders-blote eigenaars te worden beschouwd (Gent 19.01.2021, 2020/AR/154).

3.1.9. Rechtspraak

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – economische realiteit

Een waardering van het vruchtgebruik van een handelsgelijkvloers op basis van een economische realiteit (i.f.v. toekomstige huurrendementen) kan niet worden opzijgeschoven door een waardering gebaseerd op ‘terugrekenen’, vertrekkende van een globale aankoopprijs die wordt omgeslagen over de verschillende verdiepingen van het gebouw op grond van het ki (Antwerpen 02.11.2010, 2009/AR/1045).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – bewijslast bij bel. pl.

De rechtbank van Hasselt vertrekt vanuit de premisse dat de bewijslast inzake de waardering bij de belastingplichtige ligt, en dat die dus moet aantonen dat deze correct is verlopen. Daarom wordt een berekening gebaseerd op de ‘discounted cash flow’-methode niet aanvaard, wanneer niet wordt aangetoond door de vennootschap waarop de raming van de huurwaarde is gebaseerd (Rb. Hasselt 11.05.2010, 08/1456/A, bevestigd door Antwerpen 14.02.2012, 2010/AR/2964).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – (geen) vergelijkbare panden – onvoldoende bewijsvoering – inlichtingen van patrimoniumdocumentatie (patdoc)

Er is gevonnist dat een herberekening van de waarde van het vruchtgebruik in functie van een meer realistische huurwaarde van het kwestieuze pand, rekening houdend met feitelijke elementen zoals ligging (niet in een residentiële wijk) en kadastraal inkomen (veel lager) ten opzichte van de in aanmerking genomen vergelijkingspunten (referentiepanden), aannemelijk is. Uiteindelijk wordt de waarde van het vruchtgebruik meer dan gehalveerd (Rb. Brugge 13.03.2013, 11/2459/A). Dit vonnis werd evenwel op dit punt verbroken in beroep omdat de vergelijkingspunten niet representatief werden bevonden. Uit de schattingen van beide experten bleek dat er eigenlijk geen goed vergelijkbare panden waren (Gent 12.09.2014, 2013/AR/1450).

Wanneer niet duidelijk uit het verslag blijkt hoe de schatter van de Administratie van de patrimoniumdocumentatie uiteindelijk tot de maandelijkse brutohuurwaarde t.b.v. 1.200 EUR is gekomen, oordeelt de rechtbank dat de waardering van het vruchtgebruik op een willekeurige wijze is gebeurd, waardoor de aanslag nietig is (Rb. Brugge 14.03.2016, 14/3602/A).

In dezelfde zin, met name een te summier verslag van de Administratie van de patrimoniumdocumentatie, zie Rb. Hasselt 14.04.2016, 14/2673/A.

In dezelfde zin, zie Antwerpen 10.03.2020, 2018/AR/1303 (vonnis a quo Rb. Antwerpen 06.11.2017, 16/4717/A) en Antwerpen 27.02.2018, 2016/AR/1289.

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – geen vergelijkbare panden – onvoldoende bewijsvoering

Er is gevonnist dat onvoldoende gegevens worden voorgelegd met betrekking tot de vergelijkbare panden. Zo kan het hof niet beoordelen of die wel vergelijkbaar zijn. Het feit dat ze in dezelfde straat zijn gelegen, is onvoldoende. Er moet rekening worden gehouden met de inrichting, de ligging in het gebouw, de mate van afwerking, de ouderdom, … (Antwerpen 25.02.2020, 2018/AR/1888).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – vergelijkbare panden

Er is gevonnist dat de Administratie vergelijkbare panden had gevonden, en dat door de berekening van de verhouding tussen huurprijs en ki op een voldoende wijze rekening werd gehouden met de specifieke eigenschappen van het pand (Antwerpen 03.03.2015, 2013/AR/3410).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – waardering uitgaande van naakte eigenaar afgeschoten

Een waardering gebaseerd op de geraamde jaarlijkse opbrengst en op de levensverwachting van de blote eigenaar wordt niet aanvaard door het Antwerpse hof van beroep (Antwerpen, 29.06.2010, 3029). De controleur was vertrokken van de levensverwachting van de blote eigenaar (in casu 35 jaar). Aan de hand van de huurwaarde wordt de waarde van het vruchtgebruik gewaardeerd voor 35 jaar. Vervolgens wordt de geactualiseerde waarde berekend voor de contractuele looptijd van 15 jaar. Deze laatste waarde bedraagt 46% van de eerste waarde. Voor de vaststelling van de waardering van het vruchtgebruik wordt dit percentage toegepast op de totale aanschaffingswaarde van het onroerend goed. Voor meer details, zie het voormelde arrest.

De kritiek van het hof is dat de waarde van het vruchtgebruik zal variëren in functie van de levensverwachting van de blote eigenaar, wat niet logisch is.

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – terbeschikkingstelling aan vennootschap niet bewezen – aftrek eerste jaar wegens casco-oplevering

In een casus wenst de belastingplichtige dat, wat betreft de huurwaarde, rekening wordt gehouden met de huurwaarde van het gedeelte van het og dat terug ter beschikking wordt gesteld van de vennootschap. De Administratie weigert terecht omdat deze terbeschikkingstelling niet wordt bewezen. Er wordt ook geen rekening gehouden met de huurinkomsten van het eerste jaar, wegens casco-oplevering (Rb. Brugge 01.06.2015, 14/1435/A).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik – vaststelling huurwaarde – tenlasteneming kosten verhogen huurwaarde

Er is gevonnist dat het conventioneel voorzien dat de huurder de onderhoudskosten draagt en de kosten van de grote herstellingen een argument is om de waarde van het vruchtgebruik hoger in te schatten (Gent 06.06.2017, 2015/AR/3365).

3.2. Waardering naakte eigendom – verband waardering vruchtgebruik

3.2.1. Verband waardering vruchtgebruik/naakte eigendom

3.2.1.1. Probleemstelling: te lage waardering naakte eigendom

Principe

Bij de waardering van vruchtgebruik bestaat de neiging om te veel nadruk te leggen op de waardering van het vruchtgebruik op zich, waarbij de waarde van de naakte eigendom wordt vastgesteld door de waarde van het vruchtgebruik in mindering te brengen van de totale prijs van het onroerend goed. Deze manier van werken kan leiden tot een onverantwoord lage waardering van de naakte eigendom.

Financieel-economisch stemt de waarde van de blote eigendom overeen met de actualisering van de gebruikswaarde van het goed voor de blote eigenaar wanneer hij het volle genot ervan zal hebben verkregen, d.i. na afloop van het vruchtgebruik.

Door de onderwaardering van de naakte eigendom behaalt de houder ervan een zeer hoog rendement. Dat laatste kan worden berekend door wat hij in de toekomst verkrijgt (de volle eigendom van het og) te actualiseren.

De formule is, bij een looptijd van n jaar, de volgende: huidige waarde = toekomstige waarde/(1+i)n. Het rendement wordt dan bereikt als volgt: i = (de nde vierkantswortel van de toekomstige waarde gedeeld door de actuele waarde) - 1.

Voorbeeld waardering vruchtgebruik/naakte eigendom: cijfervoorbeeld

Een onroerend goed wordt verkocht voor 300.000 EUR. Het vruchtgebruik voor 20 jaar wordt gewaardeerd op 250.000 EUR, waardoor de naakte eigendom 50.000 EUR waard zou zijn. In de veronderstelling dat de waarde van het pand binnen 20 jaar dezelfde is als de huidige waarde, behaalt de naakte eigenaar een rendement van 9,37%. Het reële rendement (als rekening wordt gehouden met een waardestijging) ligt naar alle waarschijnlijkheid nog hoger.

Rulingdienst

Ook de Rulingdienst lijkt gevoelig te zijn geworden (zie de toelichting opgenomen in het model van ontwerpaanvraag inzake vruchtgebruik onder de rubriek ‘een prefiling indienen’ op de site www.ruling.be; deze modelaanvraag en commentaar is verschenen in juni 2016).

Voor een bespreking van deze wijziging van visie door de DVB, zie MESSIAEN, R., ‘Nieuwe waarderingsmethode voor vruchtgebruik van rulingdienst: De visie van de toekomst of een brug te ver?’, Fisc. Act. 2016/23, p. 1-5.

Cijfervoorbeeld

Voorbeeld waardering vruchtgebruik/naakte eigendom: cijfervoorbeeld

Een onroerend goed wordt verkocht voor 300.000 EUR. Het vruchtgebruik voor 20 jaar wordt gewaardeerd op 250.000 EUR, waardoor de naakte eigendom 50.000 EUR waard zou zijn. In de veronderstelling dat de waarde van het pand binnen 20 jaar dezelfde is als de huidige waarde, behaalt de naakte eigenaar een rendement van 9,37%. Het reële rendement (als rekening wordt gehouden met een waardestijging) ligt naar alle waarschijnlijkheid nog hoger.

3.2.1.2. Onafhankelijke berekening waarde naakte eigendom

Het is misschien passend om, bij het onderzoek van een vruchtgebruikconstructie, zowel de waarde van het vruchtgebruik als deze van de naakte eigendom onafhankelijk van elkaar te berekenen.

Bij de waardering van de naakte eigendom wordt deze benaderd als een belegging, waarbij een redelijk rendement (de ‘i’ in voormelde formule) aanvaardbaar is. Bij de vaststelling van de ‘i’ moet rekening gehouden worden met het feit dat het gaat om een relatief risicovrije belegging in het geval de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar verbonden zijn. Het risico dat de naakte eigenaar een verwaarloosd pand aantreft na afloop van de termijn is zeer klein.

Op die manier zou in het voormelde voorbeeld de controleur het rendement te hoog kunnen vinden en voorstellen een herberekening te doen a.d.h.v. een rendement van 5%. Dit leidt tot een waardering van de naakte eigendom van 113.067 EUR.

Voorbeeld waardering naakte eigendom/vruchtgebruik: waarde naakte eigendom = nihil = nonsens

In een casus is de naakte eigendom in handen van een vennootschap en het vruchtgebruik in handen van de bedrijfsleider. Het onroerend goed wordt verkocht, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de prijs volledig betrekking heeft op het vruchtgebruik, zodat de vennootschap geen meerwaarde realiseert maar integendeel de waarde van de naakte eigendom volledig afboekt in kosten. De Administratie is van oordeel dat de waardering aan nihil geen steek houdt, en dat integendeel de waarde van de naakte eigendom enkel maar kan zijn gestegen ten opzichte van het moment waarop het vruchtgebruik werd gevestigd.

Het hof stelt dat moet worden uitgegaan van de waarde van het goed in volle eigendom (waarbij hier niet betwist wordt dat de gerealiseerde verkoopprijs met die waarde overeenstemt), om die vervolgens uit te splitsen over de waarde van het vruchtgebruik en de waarde van de naakte eigendom.

Het feit dat de vennootschap haar aandeel in de verkoopprijs niet ontvangen heeft, wordt terecht beschouwd als een bezoldiging aan de bedrijfsleider, ook voor het gedeelte dat zou toekomen aan de echtgenote van de bedrijfsleider. Volgens het hof valt niet in te zien op grond waarvan de vennootschap een deel van haar vermogen zou hebben overgedragen aan de echtgenote van de appellant; zij had immers geen mandaat nog enige andere persoons- of zakenrechtelijke aanspraak op de vennootschap die haar enig recht op dat bedrag zou hebben verleend (Gent 10.11.2015, 2015/AR/1192).

Voorbeeld waardering naakte eigendom/vruchtgebruik: waarde naakte eigendom = nihil = nonsens – blote eigendom is op zich te waarderen bestanddeel

Er is gevonnist dat, wanneer op basis van een berekeningsmethode het vruchtgebruik (telkens) wordt gewaardeerd op een hogere prijs dan de totale aankoopprijs van het onroerend goed, dit problematisch is. Er kan dan moeilijk worden voorgehouden dat men gebruik maakt van de regel dat de waarde van de blote eigendom gelijk is aan de prijs van de volle eigendom verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. Niets verhindert of verbiedt dat, naar analogie van de geactualiseerde waarde van het vruchtgebruik, ook de geactualiseerde waarde van de blote eigendom wordt berekend volgens de economische waarde van dit recht. Terecht stelt de Fiscale Administratie dan ook dat de blote eigendom als een op zichzelf te waarderen bestanddeel kan worden beschouwd (Rb. Leuven, 27.07.2016, 15/453/A besproken in Fiscale Koerier, 2016/13, p. 750-754; BUYSSE, C., ‘Waardering vruchtgebruik’, Fiscoloog 2016, nr. 1490, p. 10; NEMERY de BELLEVAUX, J.-P., ‘Usufruit et nue-propriété, une voie sans abus’, Fiscale Koerier, 2019/1-2-3, feesteditie; vonnis bevestigd door Brussel, 07.06.2022, 2017/AF/91, besproken door MESSIAEN, R., ‘Waardering vruchtgebruik: Brussels hof predikt ‘balans in waardering’? Fisc.Act. 2023/17, p. 6-11).

3.2.1.3. Relatieve – evenredige omdeling

Verdergaand op voormeld voorbeeld is de waarde van het vruchtgebruik (250.000 EUR) en de naakte eigendom (113.067 EUR) samen 363.067 EUR. Het vruchtgebruik vertegenwoordigt hierin 68,86%. De waarde van het vruchtgebruik wordt vastgesteld op 206.611 EUR (300.000 × 68,86%). Op grond van deze methode is het vruchtgebruik overgewaardeerd ten belope van 43.389 EUR.

Voorbeeld waardering naakte eigendom – vruchtgebruik – evenredige omdeling niet aanvaard

Voor een voorbeeld waarbij deze evenredige omdeling wordt verworpen, zie Rb. Leuven 08.04.2016, 14/2421/A, besproken in Fiscale Koerier, 2016/08, p. 610-616 (zie ook SALENS, P., ‘Waardering vruchtgebruik – Gesplitste aankoop: VE = VG + BE’, Fisc. Act. 2016/22, p. 5-8; VAN CROMBRUGGE, S. ‘Vruchtgebruikconstructie en voordeel van alle aard: hoe waarderen?’, Fiscoloog 2016, nr. 1485, p. 8). De rechtbank acht de redenering die ten grondslag ligt aan de in casu door de belastingadministratie ontwikkelde berekeningsmethode (i.e. ‘een marktconforme opdeling van de aankoopprijs tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker’) ‘puur hypothetisch’. De fiscus heeft de waarde van het vruchtgebruik immers bepaald op basis van feitelijke vermoedens. Die werkwijze is betwistbaar en volgens de rechtbank willekeurig. De rechtbank volgt eisers waar deze stellen dat de voorschriften van artikel 340 WIB 92 niet werden nageleefd. De Administratie vertrekt niet van ‘niet-aanvechtbare feiten/vaststellingen’.

Volledig gelijkaardig, Rb. Leuven 08.04.2016, 14/2818/A.

3.2.1.4. Rendementsvergelijking altijd opportuun?

De vraag kan worden gesteld of het altijd opportuun is om een rendementsvergelijking te doen tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker.

Inzonderheid wanneer het onroerend goed door de vruchtgebruiker zelf wordt gebruikt, hetzij als beroepslocatie (kantoor, fabriekshal, toonzaal, etc.), hetzij als vergoeding in natura voor een bestuurder. In dat geval is de investering in het vruchtgebruik een werkingskost, waarvan het voordeel gelegen is in het ‘eindproduct’ waartoe deze investering mee helpt bijdragen.

Anders ligt het in geval van aanwending voor verhuring. In dat geval ligt het enige zekere voordeel voor de vruchtgebruiker in de meeropbrengst die de verhuur kan opleveren ten aanzien van de investering in het vruchtgebruik. Gelet op het tijdelijke karakter van het vruchtgebruik, kan immers niet met zekerheid genoten worden van een eventuele latere meerwaarde bij verkoop. Een rendementsoefening is hier op zijn plaats.

In de praktijk komt deze laatste aanwending van het vruchtgebruik het minst vaak voor, waardoor een rendementsoefening doorgaans niet opportuun is.

3.2.2. Minimaal de grondwaarde?

De Administratie is van oordeel dat bij de vestiging van een recht op erfpacht op een onroerend goed de waarde van naakte eigendom die in handen blijft van de erflater minstens gelijk moet zijn aan de grondwaarde van het onroerend goed (Com.IB 61/256).

De rechtspraak is het hiermee niet eens, en hecht meer waarde aan de overeenkomst die tot stand is gekomen met een onafhankelijke derde partij (Rb. Antwerpen 10.10.2011, 10/414/A).

3.3. Bijzonderheid: vervroegde overdracht van recht van vruchtgebruik – voortijdige beëindiging vruchtgebruik

3.3.1. Voortijdige overdracht – afstand vruchtgebruik: specifieke waardering

Bij een voortijdige afstand van het vruchtgebruik moet het vruchtgebruik opnieuw worden gewaardeerd voor de resterende looptijd. De waarde ervan is immers niet noodzakelijk de boekwaarde die het vruchtgebruik op dat moment nog heeft in de boekhouding van de vennootschap.

De vennootschap neemt de resterende boekwaarde van het vruchtgebruik in één keer op via een uitzonderlijke afschrijving in kosten. In de mate dat de vergoeding meer bedraagt dan de uitzonderlijke afschrijving, realiseert de vennootschap een belastbare meerwaarde.

3.3.2. Voortijdige overdracht van het actief waarop het vruchtgebruik rust

In geval van een vervreemding van het pand tijdens de looptijd van het vruchtgebruik moet de verkregen prijs worden omgedeeld tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker, naar verhouding van hun respectievelijke rechten (Cass., 16.06.1989, Pas., 1989, I, 1126).

In de veronderstelling dat de natuurlijk persoon de naakte eigenaar is en de vennootschap de vruchtgebruiker, geeft de vervreemding bij de vennootschap-vruchtgebruiker, in voorkomend geval, aanleiding tot een belastingheffing over de gerealiseerde meerwaarde. Deze laatste is gelijk aan het verschil tussen de aan de vruchtgebruiker toegewezen fractie van de vervreemdingsprijs en de resterende boekwaarde. De eventuele meerwaarde over de naakte eigendom is in hoofde van de natuurlijk persoon in de regel belastingvrij.

In de praktijk rijst de vraag hoe de aan de vruchtgebruiker toegewezen fractie van de vervreemdingsprijs wordt bepaald, m.a.w. hoe de verkoopprijs moet worden verdeeld, m.a.w. welk stuk betrekking heeft op het vruchtgebruik en welk deel op de naakte eigendom. Dezelfde verhouding toepassen als bij de aanschaf is niet correct, aangezien door het voortschrijden van de tijd de verhoudingen zijn gewijzigd. De naakte eigendom neemt immers relatief toe, terwijl het vruchtgebruik afneemt. Het vruchtgebruik zal dus opnieuw moeten worden gewaardeerd. Bij deze nieuwe waardering moet worden uitgegaan van (i) de huurwaarde van het pand op dat ogenblik en (ii) de dan nog resterende duurtijd van het vruchtgebruik (zie K. VERHEYDEN, ‘Waardebepaling van vruchtgebruik op onroerende goederen’, AFT 2011, afl. 3, p. 22; E. MASSET, ‘Vente d’un immeuble détenu en nue-propriété par le dirigeant et en usufruit par sa société: comment calculer la plus-value dans le chef de la société?’, Fiscalnet, 25.02.2010).

3.3.3. Rechtspraak

Voorbeeld verkoop vruchtgebruik tijdens looptijd – vaststelling meerwaarde op vruchtgebruik

Er is gevonnist dat de voormelde principes moeten worden toegepast voor de vaststelling van de meerwaarde gerealiseerd op het vruchtgebruik (Rb. Hasselt 26.02.2018, 15/3301/A, geen beroep ingesteld).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik bij voortijdige verkoop – toepassing artikel 26 WIB 92

In een casus zijn natuurlijke personen naakte eigenaar van een woning en een vennootschap vruchtgebruiker. Bij de verkoop van het pand komt vast te staan dat de vennootschap te weinig krijgt van de verkoopprijs en de naakte eigenaars te veel.

Er is gevonnist dat bij een verkoop van het vruchtgebruik voor de afloop van de termijn, al dan niet samengaande met de verkoop van de blote eigendom, een specifiek geval ten aanzien van de waardering ontstaat. In dit geval is een nieuwe waardering vereist uitgaande van de actuele huurwaarde op dat ogenblik en de nog resterende termijn van het vruchtgebruik (cursivering door de rechtbank). Bij een voortijdige verkoop van het vruchtgebruik is het dus niet zo dat de waarde van het vruchtgebruik op dat ogenblik gelijk is aan de nog niet afgeschreven aanschaffingswaarde (boekwaarde) (zie ook VERHEYDEN, K. ‘Waardebepaling van vruchtgebruik op onroerende goederen’, AFT 2011, nrs. 16 en 26). Eiseres gaat er bijgevolg ten onrechte van uit dat het vruchtgebruik op het ogenblik van de verkoop van het onroerend goed slechts een (rest)waarde heeft die met de boekwaarde overeenkomt en dat er geen meerwaarde gerealiseerd kon worden. Voor de concrete uitwerking van de waardering, zie het vonnis. Er is gevonnist dat terecht een abnormaal of goedgunstig voordeel werd belast, gelet op de onmogelijkheid tot het belasten van een beroepsinkomen, een voordeel van alle aard of een divers inkomen in hoofde van de genieter.

Voor de berekening van de (rest)waarde van het vruchtgebruik, zie het arrest.

In casu wordt de vennootschap belast op een abnormaal of goedgunstig voordeel, toegestaan aan de natuurlijke personen, op grond van artikel 26 WIB 92 (Rb. Leuven 11.09.2015, 14/538/A, bevestigd door Brussel 16.09.2020, 2015/AF/399).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik bij voortijdige verkoop – toepassing artikel 49 WIB 92

Er is gevonnist dat het verlies dat ontstaat bij de voortijdige beëindiging van het vruchtgebruik in casu niet aftrekbaar zijn op grond van artikel 49 WIB 92 (Antwerpen 22.12.2015, 2014/AR/1133).

Voorbeeld waardering vruchtgebruik bij voortijdige verkoop

In een casus is beslist dat een vervroegde beëindiging van het recht van vruchtgebruik van een onroerend goed door de overdracht ervan tegen betaling van de boekwaarde aan de bedrijfsleider (naakte eigenaar), geen voordeel van alle aard met zich meebrengt (Voorafgaande beslissing nr. 500.100 d.d. 07.07.2005). Uit de feitelijke omstandigheden bleek dat de noodzakelijke aanpassingswerken om van het vruchtgebruik optimaal te genieten veel ruimer zijn dan de uitgaven die normaal ten laste vallen van de vruchtgebruiker. Daarom besloot de vennootschap het vruchtgebruik weer over te dragen aan de naakte eigenaar.

Voorbeeld waardering vruchtgebruik bij voortijdige verkoop

Er is beslist dat de vroegtijdige beëindiging van het vruchtgebruik geen vaa met zich meebrengt, mede gelet op de overdrachtsprijs die in casu hoger lag dan de resterende boekwaarde van het vruchtgebruik (Voorafgaande beslissing nr. 2015.447 d.d. 12.04.2016).

3.3.4. Voortijdige beëindiging vruchtgebruik ingevolge faling – vereffening

3.3.4.1. Situering

De ontbinding of het faillissement van een vennootschap brengt de beëindiging van het vruchtgebruik met zich mee.

3.3.4.2. Liberaliteit

In de praktijk stelt zich de vraag of, wanneer een vennootschap vrijwillig in vereffening gaat, zij een liberaliteit toestaat aan de naakte eigenaar omdat die door de vereffening voortijdig weer kan beschikken over de volle eigendom van het onroerend goed.

Een mening is dat de beëindiging krachtens de wet impliceert dat de (vervroegde) beëindiging van het vruchtgebruik niet gebeurt door toedoen of op initiatief van de vruchtgebruiker (in casu de vennootschap), maar dat de vruchtgebruiker-vennootschap integendeel de vervroegde beëindiging van het vruchtgebruik ondergaat ingevolge de beslissing van haar aandeelhouder(s). Voor fiscale doeleinden zou er dan ook geen sprake zijn van een liberaliteit die de vennootschap-vruchtgebruiker zou hebben toegekend aan de naakte eigenaar.

Volgens cassatierechtspraak kan deze redenering niet worden aanvaard omdat een av handelt als orgaan van de vennootschap zodat deze handeling aan de vennootschap zelf toegerekend moet worden.

3.3.4.3. Waarde onroerend goed = liquidatiebonus/dividend?

In de praktijk wordt geargumenteerd dat artikel 32 WIB 92 bij een vereffening niet kan worden toegepast omdat de toekenning van het onroerend goed moet worden beschouwd als een liquidatiebonus, die moet worden gelijkgesteld met een dividend, welke laatste niet kan worden gezien als een bedrijfsleidersbezoldiging in toepassing van het attractiebeginsel. Hierdoor zou alleen de rv op de liquidatiebonus verschuldigd zijn.

De Administratie volgt deze zienswijze niet.

Voor rechtspraak, zie hierna (bv. Rb. Brugge 22.10.2019, 18/883/A).

3.3.4.4. Rechtspraak

Voorbeeld voortijdige beëindiging vruchtgebruik door ontbinding – faling – geen vaa

Er is gevonnist dat de voortijdige beëindiging van een recht van vruchtgebruik ingevolge het faillissement van de vennootschap in het aan de rechtbank voorgelegde geval geen vaa met zich meebrengt omdat de bedrijfsleider-genieter verplicht was de lening die rustte op het vruchtgebruik mee over te nemen, waardoor de bedrijfsleider het vruchtgebruik niet gratis heeft verworven en er dus per saldo geen voordeel kon worden bewezen (Rb. Antwerpen 15.12.2006, 05/3038/A).

Voorbeeld voortijdige beëindiging vruchtgebruik door vrijwillige vereffening – turbovruchtgebruikconstructie – taxatie vaa op einde vruchtgebruik – geen liquidatiebonus/dividend

In een casus worden in 2002 het vruchtgebruik van zowel de grond als van het op te richten gebouw verworven door de vennootschap en de naakte eigendom door de bedrijfsleider en zijn (ondertussen ex-)echtgenote. De volle eigendom werd door deze laatsten kosteloos verkregen bij de vrijwillige vereffening van de vennootschap, 12 jaar later (2014). De Administratie belast in hoofde van de natuurlijke persoon-bedrijfsleider een vaa ter grootte van de waarde van het onroerend goed.

De belastingplichtige argumenteert dat artikel 32 WIB 92 niet kan worden toegepast omdat de toekenning van het onroerend goed moet worden beschouwd als een liquidatiebonus, dat een liquidatiebonus moet worden gelijkgesteld met een dividend en dat een dividend niet kan worden gezien als een bedrijfsleidersbezoldiging in toepassing van het attractiebeginsel.

De Administratie en de rechtbank volgen deze redenering niet en stellen dat de taxatie in de personenbelasting het gevolg is van de toename van het persoonlijk vermogen van de eiser als zaakvoerder n.a.v. de beëindiging van het vruchtgebruik als gevolg van de ontbinding van de vennootschap. De verdeling van het huwelijksvermogen tussen de eiser en zijn ex-echtgenote staat volledig los van de gevolgen die de beëindiging van het vruchtgebruik heeft op fiscaal vlak in hoofde van eiser. Het vaa is integraal in zijn hoofde belastbaar (Rb. Brugge 22.10.2019, 18/883/A).

3.4. Gevolgen van een overprijs

Een overwaardering van het vruchtgebruik kan leiden tot een voordeel van alle aard in hoofde van de naakte eigenaar (bij aanwezigheid van een beroepsband tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker) of een verworpen uitgave wegens een verleend abnormaal of goedgunstig voordeel (artikel 26 WIB 92, bij afwezigheid van de beroepsband).

Zo oordeelde de rechtbank van eerste aanleg van Bergen dat een vennootschap die samen met haar bestuurders een onroerend goed aankoopt (vennootschap koopt het vruchtgebruik en de bestuurders kopen de naakte eigendom), aan haar bestuurders een belastbaar voordeel levert wanneer de prijs die de vennootschap voor het vruchtgebruik betaalt abnormaal hoog is (Rb. Bergen 28.02.2005).

In dezelfde zin (de overprijs van het vruchtgebruik kan alleen worden verklaard door het feit dat de belastingplichtige zaakvoerder is van de bvba), zie Antwerpen 03.03.2015, 2013/AR/3410.

3.5. Waardering in geval van een turbovruchtgebruikconstructie

Bijzondere aandacht gaat naar de waardering van vruchtgebruik in het kader van een zogenaamde turbovruchtgebruikconstructie (constructie waarbij de particulier de grond koopt en het vruchtgebruik van de grond verkoopt aan de vennootschap die een gebouw opricht).

Het probleem is dat de Administratie, met name de Patrimoniumdocumentatiediensten die worden bevraagd door de controlediensten, om te vernemen wat de huurwaarde is van het betrokken vastgoed en de daaruit voortvloeiende waardering van het vruchtgebruik, het standpunt inneemt dat de huurwaarde van de grond vastgesteld moet worden op basis van de toestand van deze grond op datum van het verlijden van de notariële aankoopakte zonder rekening te houden met het op stapel zijnde bouwproject.

Uiteraard verschilt de huurwaarde van onbebouwde grond in niet onbelangrijke mate van de huurwaarde van grond die deel uitmaakt van een vastgoed met gebouw met alle gevolgen van dien voor de waardering van het vruchtgebruik.

Vanuit juridisch oogpunt kan een bouwproject gesplitst gerealiseerd worden, te weten voor het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker van de grond waarop gebouwd wordt en voor de naakte eigendom door de naakte eigenaar van de betrokken grond. In principe geniet de vruchtgebruiker van een recht van opstal op de grond die hij in vruchtgebruik heeft, wat dus impliceert dat de vruchtgebruiker op de betrokken grond in vruchtgebruik een gebouw kan oprichten waarvan hij volle eigenaar is. Ingeval evenwel de vruchtgebruiker afstand doet van zijn recht van natrekking voor wat de naakte eigendom betreft voorafgaandelijk aan de realisatie van het bouwproject, wordt de vruchtgebruiker van de grond ook vruchtgebruiker van het betrokken gebouw en wordt de naakte eigenaar van de grond ook naakte eigenaar van het op te richten gebouw (Imposto nieuwsbrief juli – augustus 2014 van 26.09.2014, onder verwijzing naar MICHIELS, D. Notarieel Fiscaal Maandblad, 2011/10).

De hamvraag op fiscaal vlak is of bij aankoop van de grond moet worden uitgegaan van de huurwaarde van het vastgoed (grond en gebouw) na realisatie van het gebouw dan wel van de huurwaarde van de grond op zich op datum van het verlijden van de akte. In de rechtsleer wordt bevestigd dat in deze gevallen het vruchtgebruik op de normale wijze moet worden gewaardeerd volgens de procentuele waarde van respectievelijke het vruchtgebruik en de naakte eigendom ten opzichte van de geraamde kostprijs van het vastgoedproject, met mogelijkheid van correctie achteraf mocht blijken dat de uiteindelijke kostprijs (belangrijk) afwijkt van de geraamde kostprijs (VERHEYDEN, K., ‘Waardebepaling van vruchtgebruik op onroerende goederen’, AFT 2011/3, p. 18 e.v.).

Deze problematiek blijkt door een aantal controlediensten naar aanleiding van de behandeling van bezwaarschriften te zijn aangekaart met de centrale diensten van de FOD Financiën. Het is afwachten wat het standpunt zal zijn van de centrale diensten in deze (Imposto nieuwsbrief juli – augustus 2014 van 26.09.2014).

3.6. Geen gebruik van forfaitaire waardering inzake registratie- en successierechten

Er is gevonnist dat de forfaitaire waarderingsmethode inzake registratierechen en successierechten niet bruikbaar is omdat de waardering moet gebeuren op basis van de reële economische waarde van het vruchtgebruik (bv. Antwerpen 11.09.2018, 2017/AR/248).

De minister heeft geantwoord dat inzake registratie- en successierechten de wetgever voorschrijft hoe de waardering moet gebeuren (artikel 47 W.Reg.), maar voor de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik kan geen gebruik worden gemaakt van de formules die inzake registratie- en successierechten gelden (Pv nr. 654 van de heer Van der Maelen dd. 23.02.2005, Vr. en Antw., Kamer, 2004-2005, nr. 076, blz. 12738-12740). Deze methode is niet geroepen om de werkelijke waarde van een vruchtgebruik te bepalen. Die moet aansluiten bij de economische marktwaarde (Bergen 30.11.2009, 2005/RG/863).

4. Verlenging vruchtgebruik

Soms kan het interessant zijn de termijn van het vruchtgebruik te verlengen, bv. om de afschrijving af te wachten van verbouwingen of om de beëindiging te laten vallen na de pensionering van de zaakvoerder, wanneer deze vreest dat er een grond is om hem bij de beëindiging van het vruchtgebruik te belasten op een vaa, of omdat het interessanter is om de huurinkomsten te laten belasten bij de vennootschap.

Burgerrechtelijk kan de verlenging van het vruchtgebruik zonder veel problemen, zolang de maximale termijn van 30 jaar niet wordt overschreden.

Ook fiscaal heeft de verlening van het vruchtgebruik geen bijzondere gevolgen. Net zoals bij de vestiging van het vruchtgebruik, is het van belang dat er een correcte waardering plaatsvindt en er dus een correcte bijkomende prijs wordt vastgesteld. Een overwaardering van het vruchtgebruik kan aanleiding geven tot een privé belastbaar voordeel.